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    《增城区加快推进旧村全面改造工作的实施意见(试行)》政策解读

    发布时间: 2019-06-18 09:56
    来源: 市规划和自然资源局增城区分局 字体大小:

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    幸运飞船平台         一、增城区旧村全面改造项目库(区项目库)的申报程序是怎样?

    幸运飞船平台      (一)纳入“三旧”改造标图建库范围的旧村,经村集体经济组织成员代表会议表决同意启动改造后向属地镇(街)申请纳入项目库;

    幸运飞船平台      (二)属地镇(街)会同区城市更新主管部门充分论证改造必要性和可行性;

    幸运飞船平台      (三)必要性与可行性通过的旧村,经村集体经济组织成员(或户代表)80%以上表决同意改造后(涉及国有土地上物业的需权属人90%以上同意),报区城市更新工作领导小组审议;

    幸运飞船平台      (四)经审议通过的旧村纳入区项目库管理。

          二、哪些类型的旧村不予列入旧村全面改造项目库?

          (一)不符合国土空间规划等相关管控要求的;

    幸运飞船平台      (二)远离交通主干道,道路管网等市政配套设施不完善的;

          (三)行政村(或自然村)范围内标图建库分布零散、土地整合难度大,土地利用总体规划中幸运飞船平台用地面积占行政村域(或自然村)面积比例不到30%的(结合重点项目幸运飞船平台的除外)。

    幸运飞船平台      三、何时开展基础数据入户调查?

    幸运飞船平台      纳入区项目库的自主改造类项目、合作改造类项目(引入合作意向企业后),在镇(街)发布含改造意愿、改造流程和调查范围等事项的改造公告后,由镇(街)组织开展基础数据入户调查。发布改造公告后,未经批准的新建、扩建、改建和改变用途建筑部分不纳入复建总量核算范围。

          四、集体土地上住宅如何核算复建总量?

          集体土地上村民住宅复建总量,原则上以可计基底总面积的3.5倍核算;平均层数超3.5层的旧村,可选择以可计总栋数乘以280m2核算。在不突破规划控制建筑总量的情况下,复建总量可按不超过核算复建量10%的比例上浮后核定。

    幸运飞船平台      五、集体土地上住宅如何核算可计基底和可计栋数?

    幸运飞船平台      (一)可计基底面积核算:

          1.用地有合法证明文件的,按证载(批准)用地面积或现状建筑基底面积核算;

    幸运飞船平台      2.用地无合法证明文件但经村集体经济组织批准(确认)的,可按现状建筑基底面积核算。其中由2户以上村民共建、经村和镇(街)确认属于“一户一宅”幸运飞船平台的,可按能提供证明的户数核算。

          上述按现状建筑基底面积核算的,2009年12月31日前建成的,可计基底不得超过120平方米;2010年1月1日至2019年12月31日期间建成的{其中无合法证明文件的需经村和镇(街)确认属于“一户一宅”幸运飞船平台},可计基底不得超过80平方米。

    幸运飞船平台      (二)可计栋数核算:

          1.有合法证明文件的,按证明文件宗数核算可计栋数;

          2.无合法证明文件,2009年12月31日前建成的(经村集体经济组织批准或确认)、2010年1月1日至2019年12月31日期间建成的{经村和镇(街)确认属于“一户一宅”幸运飞船平台},可核算为一栋。其中由2户以上村民共建,各具独立门牌的,可按能提供证明的户数(每户基底面积不得少于60平方米)核算可计栋数。

          六、集体土地上住宅如何核算改造成本?

          (一)现状住宅建筑中,证载(批准)面积和可计基底面积三层半以下部分,复建费用和临迁费计入改造成本。

          (二)核定的住宅复建总量超出上述复建费用核算面积部分,计为权益面积。权益面积幸运飞船平台费用按复建住宅幸运飞船平台费用单价减去村民自筹的房屋建安成本补偿(1500元/平方米)计入改造成本。

    幸运飞船平台      (三)现状住宅建筑中,不予按复建费用计入改造成本的面积部分,可按1500元/平方米给予房屋建安成本补偿,计入改造成本。

          七、集体经济物业如何核算复建量和成本?

    幸运飞船平台      (一)集体经济物业复建总量可按建筑面积和用地面积两种方式核算,同一宗地只能选择一种方式核算,其中选择用地面积核算的仅限有合法用地证明文件情形。

          (二)按建筑面积核算的:

    幸运飞船平台      1.有合法证明文件的,按证载(批准)面积1:1核算复建量;无合法证明文件的,2009年12月31日前建成部分,可按1:1或2:1核算复建量(同一项目只能选择一种标准核算),2009年12月31日后建成部分,不予核算复建量。

    幸运飞船平台      2.现状物业建筑中,证载(批准)面积部分和无合法证明文件属2009年12月31日前建成的50%面积部分的复建费用和临迁费计入改造成本。

    幸运飞船平台      3.现状物业建筑中不予复建部分,按1500元/平方米给予房屋建安成本补偿,计入改造成本。

    幸运飞船平台      (三)按用地面积核算的:

          1.按证载(批准)用地面积每亩400平方米核算集体经济物业面积,幸运飞船平台费用计入改造成本,临迁费按上述标准计算。

    幸运飞船平台      2.不需采用幸运飞船平台征收其他用地、幸运飞船平台补助、异地安置、异地容积率补偿等方式平衡开发强度的,可按证载(批准)用地面积容积率1.8(毛)计算权益面积,其幸运飞船平台费用自筹,不计入改造成本。

    幸运飞船平台      八、整合的国有土地上住宅及物业如何核算复建量和成本?

          (一)国有住宅复建量核算:

          1.住宅建筑有合法证明文件的,按证载(批准)建筑面积1:1或证载(批准)套内面积1:1.2核算复建量。

    幸运飞船平台      2.用地有合法证明文件的,可按证载(批准)面积120平方米以内部分的3.5倍、超出部分的1.8倍,或者按现状建筑基底120平方米内部分的3.5倍核算复建量。

           (二)国有住宅成本核算:

          1.现状建筑中准予复建部分的复建费用和临迁费计入改造成本。

          2.现状建筑中不予复建部分,按1500元/平方米给予房屋建安成本补偿,计入改造成本。

          (三)国有物业复建总量和改造成本可按集体经济物业标准核算;也可由专业机构对原用途土地和房屋价值进行评估补偿,补偿款计入改造成本,相关建构筑物不再复建安置。

          九、留用地复建总量和改造成本如何核算?

          旧村全面改造项目原则上应将未开发留用地纳入改造范围,纳入改造范围的留用地(含留用地欠账指标)按每亩400平方米核算集体经济物业面积,幸运飞船平台费用计入改造成本。物业用途由村集体经济组织成员代表会议表决确定,交付时确权登记到村集体经济组织名下,视为已缴纳土地出让金。

          十、复建量及成本核算方式与村民实际拆迁补偿是否需要一致?

          不需要一致。拆迁补偿安置方案(含具体细化的补偿标准和操作办法)由镇(街)指导村集体在不突破复建总量和改造成本的前提下自行统筹实施。

          十一、旧村全面改造项目涉及控制性详细规划调整或控制性详细规划未覆盖该如何处理?

          涉及控制性详细规划调整或控制性详细规划未覆盖的旧村全面改造项目,改造实施方案编制与控制性详细规划调整或编制同步推进,同步提交区城市更新工作领导小组会议、区建筑环境与交通市政专业委员会议进行审议。

          十二、旧村全面改造项目实施方案如何审批和生效实施?

          (一)实施方案可分阶段审批,基础数据调查成果公布后,可核定复建总量和审核土地整备方案,作为制定具体拆迁补偿安置标准和完善有关用地手续的依据。

    幸运飞船平台      (二)实施方案提交区城市更新工作领导小组审议前应公开征求村集体经济组织成员意见;改造主体根据各相关权利人和职能部门意见修改完善后,形成表决稿;表决稿须经村集体经济组织成员代表会议表决通过,表决内容应是涉及村民切身利益的规划布局、拆迁安置补偿方案等。

          (三)实施方案批复后,在3年内经改造范围内村集体经济组织成员和世居祖屋权属人80%以上以及纳入改造范围的国有土地上物业权属人90%以上表决通过的,批复生效实施。

          (四)实施方案可根据项目实际情况制定分期、分区改造计划。分期或分区权属人80%以上签订拆迁补偿安置协议后可启动房屋拆迁。复建安置地块划拨给村集体经济组织或由其成立的全资子公司;融资地块可协议出让给村集体经济组织或由其成立的全资子公司、村集体经济组织与公开选择的市场主体成立的合作公司、公开选择的市场主体或由其成立的全资子公司。


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